ほしあかりをさがせ
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デルタ

Author:デルタ
四十才代、三重北勢在住の技術者です。ちょっとだけ営業マンもしてました。
ネット上では、磨崖仏の研究家としてごく一部の人から認知されてる(らしい)。磨崖仏・星見・歴史小説創作については、本館のHPを見て下され。

他の任務:東洋的リバアタリアニズムの確立。
       日本まんなか共和国 勝手に観光大使

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小沢一郎サンに学ぶ賢い銀行の使い方
3.5億円の土地を買うために、
4億円の現金を用意した上で、その全額を定期預金にし、
その定期預金を担保に借金して、土地の代金に充てた……。

もし口頭で聞くだけなら、「何のこっちゃ」となるし、
あまり深く考えないと、胡散臭いとしか思わない、このお金の出し入れ。
陸山会の不動産購入「事件」て、極めて胡散臭いですが、何が何やらよくわかりませんね。

今、報道されている情報にもとづき、彼(小沢一郎サン本人なのか、秘書なのか、はたまた出入りの税理士さんなのかはともかく)がどういう目論みであったか、投資家歴10年の若造の私が、その運用の極意を推察していきたい、と思います。

まず……一連の取引の舞台「信託銀行」について。信託銀行は、貯金に関してはありふれた普通預金や定期預金を提供してくれるし、今は廃れてしまったけれど「金銭信託(ビッグ等)」も提供してくれる。
が、それだけではない。
遺言の管理、それから派生する「遺言信託」などというサービスもやっています。
そんな中でも、不動産仲介事業もしている。

今のところ出てきている情報では、信託銀行と不動産会社とは別会社ということになっているけれど、譲渡契約書の写真を「○和不動産株式会社」という社印があるように見えるが(私には、○の部分を判読できない。隷書体の漢字はやはり難しい……)、信託銀行系の不動産事業子会社の可能性もあるし、当の信託銀行と事業提携している可能性もある……、この点かなり推論に弱点があるけれど、ちょっと勘弁してください。

ともかく、その信託銀行と不動産売買の仲介した機関とが何らかの提携関係にあるばあい、両者が連携することで、不動産を買う場合に有利な融資条件を出してくれることがありうる(当然、不動産販売会社から、銀行へキックバックを期待できるので。ま、信託銀行からの紹介で不動産を買う場合には、逆方向のキックバックも考えられる)。

私が、小沢さんサイドの人間だとすれば、当然値引き交渉をする。
その時、不動産会社からこういう話を持ちかけられることがあり得る。
=====
「うちと業務提携している(あるいは親会社、か)○×信託銀行からお金を借りて下さると、出精値引きさせて頂きますよ」
「いや、十分即金払いできるだけの現金は用意しています」
「では……こういう方法は如何でしょう」
不動産屋さんと信託銀行とが、知恵を絞って上得意客を確保しようとするわけです。何せ不動産価格が下落するこのご時世、在庫はできるだけ持ちたくない。

 まず売値を、3.5億円と設定する(これはおそらく値引き後の値段です)
 そのお金は、○×信託銀行から融資してもらうこととします。
 ただし、融資の方法として、定期預金を担保にした融資とさせてください。
 その融資の条件として、金利は定期預金金利に0.2%上積みしたものとし、
            定期預金の金額としては、融資額の1.11倍以上をお願いします

(定期預金担保融資というものです。普通の銀行の、ごくありふれた総合口座でも、同じことができます。融資限度額は定期預金残高の0.9倍とされています)

 「つまり、3.5億円の1.11倍にあたる約4億円の定期預金を○×信託銀行で作って下されば、実質の金利は年利0.2%で資金を用立てできます。
元本4億円に掛る年利0.2%の利息額は、年80万円……当然この額より不動産の売価をお下げしますから、お得ですよ……」

小沢サンサイドは、実質の値引きがして貰える点で利益がある。
不動産会社は、無駄な在庫を持たずに済み、約3.5億円を次の買い付けに回せるので、利益がある
信託銀行にすれば、普通の不動産へのローンのように担保価値が下がる心配がない貸付けで安心なうえ、実質5000万円くらいを、数年間自己資金として運用に回せるので利益がある。

と丸く収まっています……でしょ。
====
おそらくこういう原理で、4億円の定期預金で融資する、という話が出てきていると、私は推察します。
(不動産の登記移動の日が離れている、とかいった不自然さは残るにしても)

4億円などというお金は、大金持ちの小沢サンくらいしか動かせないとは思いますが、
たとえば1万分の1くらいで考えれば、我々庶民が持ち家を買う時に使えそうな手段でしょう?
個別のことは断片的には知っているけれど、こういう方法を使っての値引き交渉もできうるのには、今回はじめて気付きました。
もちろん、この手法に、銀行が一般的に応じてくれるか、私には判りません。
小沢サンの政治家としての信用、あるいは権威がものを言って、特例的に認められたことである可能性も大です。
(ちょっと言葉を選んでます。変な言葉を使ったら名誉毀損になるだろうから-苦笑)

……いや、理屈は通るが、本当に税法上などの問題がないの?
との質問が聞こえてきそうです。

その疑問は、私にも残っています。
が、それは、小沢サン本人が実験台になって、早晩検察・国税庁が結論を示してくれることでしょう。気になる方は、ニュースにご注目下さい。
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テーマ:資産運用 - ジャンル:株式・投資・マネー

この記事に対するコメント
蛇足
2/3現在
上記の方法は、検察的にはOKとの判断みたいです。
税務署的には、どう判断するかな?
小沢サンへのマルサによる捜査があるだろうから、
そこで、合法性が検討されることでしょう……
【2010/02/03 21:32】 URL | デルタ #JnoDGgPo [ 編集]


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